경매와 공매 중에 무엇부터 시작해야 할지 고민하는 분이 많습니다. 둘 다 시세보다 싸게 살 수 있는 방법이지만, 처음 시작하는 사람 입장에서는 느껴지는 난이도가 꽤 달라요.
이번 글에서는 공매가 경매보다 초보자에게 유리한 점과 불리한 점을 각각 다섯 가지씩 정리해 보겠습니다. 장점만 보고 시작했다가 낭패를 보는 일이 없도록 불리한 점도 솔직하게 담았어요.
공매가 초보자에게 유리한 점
1. 집에서 온라인으로 입찰할 수 있다
경매는 정해진 날 법원에 직접 가서 입찰해야 합니다. 평일 오전에 시간을 내야 하니 직장인은 연차를 써야 하는 경우가 많아요.
공매는 온비드에서 정해진 입찰 기간 동안 온라인으로 입찰합니다. 출근 전이나 점심시간에도 입찰할 수 있어서 직장을 다니면서 공부하는 초보자에게 큰 장점이에요.
2. 적은 돈으로 먼저 경험해 볼 수 있다
경매는 대부분 부동산이라 처음부터 큰돈이 들어갑니다. 반면 공매에는 공공기관 중고 물품, 관용차, 작은 토지처럼 금액이 작은 물건이 많아요.
수십만 원짜리 물품으로 회원가입부터 입찰, 낙찰, 대금 납부까지 전 과정을 한 번 경험해 볼 수 있다는 점은 초보자에게 정말 큰 장점입니다. 실패해도 부담이 적으니까요.
3. 회차가 빨리 돌아서 공부가 빠르다
경매는 유찰되면 다음 입찰까지 보통 한 달 정도 기다려야 합니다. 공매는 약 일주일마다 다음 회차가 열리고, 회차마다 가격이 10%씩 내려가요.
관심 물건 몇 개를 정해두고 매주 가격이 어떻게 바뀌는지, 몇 회차에 낙찰되는지 지켜보기만 해도 짧은 기간에 많은 공부가 됩니다.
4. 상대적으로 덜 알려져 있다
경매는 책, 강의, 유튜브가 많아 참여하는 사람도 많습니다. 공매는 아직 경매만큼 대중적이지 않아서 물건에 따라 경쟁이 덜한 경우가 있어요.
물론 인기 있는 아파트나 물품은 공매에서도 경쟁이 치열합니다. 다만 사람들이 잘 모르는 토지나 상가, 국유재산 쪽에서는 기회를 찾을 여지가 있습니다.
5. 조건이 좋은 물건을 고를 수 있다
공매에는 압류재산만 있는 것이 아닙니다. 금융기관이 맡긴 수탁재산이나 캠코가 직접 파는 유입자산은 공고에 따라 대금을 나눠 낼 수 있고, 명도 부담도 상대적으로 적은 편이에요. 초보자는 이런 물건부터 골라 위험을 줄일 수 있습니다.
공매가 초보자에게 불리한 점
1. 인도명령이 없어 명도가 어렵다
공매의 가장 큰 단점입니다. 경매는 낙찰 후 점유자가 나가지 않으면 인도명령이라는 비교적 간단한 절차를 쓸 수 있어요.
공매, 특히 압류재산에는 이 제도가 없습니다. 점유자와 협의가 안 되면 명도소송을 해야 하고, 그 시간과 비용은 모두 낙찰자 몫이에요. 초보자라면 사람이 살고 있는 압류재산 부동산은 처음부터 피하는 것이 좋습니다.
2. 공매가 갑자기 취소될 수 있다
압류재산은 체납자가 밀린 세금을 내면 공매가 중지됩니다. 며칠 동안 현장 조사와 권리분석을 했는데 입찰 직전에 물건이 사라지는 일이 생길 수 있어요. 처음에는 허탈하지만, 공매에서는 자주 있는 일이라고 생각하는 편이 마음 편합니다.
3. 잔금 납부 기한이 짧을 수 있다
압류재산은 낙찰 후 잔금을 내야 하는 기한이 금액에 따라 7일 또는 30일 이내로 짧은 편입니다. 대출을 받아야 한다면 입찰 전에 미리 은행과 상담해 두지 않으면 기한을 놓칠 수 있어요. 잔금을 못 내면 입찰보증금을 잃게 됩니다.
4. 스스로 확인해야 할 정보가 많다
공매 공고에도 감정평가서와 재산 정보가 나오지만, 점유 관계나 현장 상태는 결국 직접 확인해야 하는 경우가 많습니다. 공고문만 믿고 입찰하기보다 등기부등본, 건축물대장, 현장 방문으로 한 번 더 확인하는 습관이 필요해요.
5. 온라인이라 실수도 쉽다
클릭 몇 번으로 입찰할 수 있다는 건 장점이지만, 그만큼 실수도 쉽습니다. 입찰 금액의 자릿수를 잘못 입력하거나 다른 물건에 입찰하는 실수가 실제로 일어나요. 낙찰된 뒤에는 되돌리기 어려우니 입찰 버튼을 누르기 전에 금액과 물건 번호를 꼭 다시 확인하세요.
그래서 초보자는 공매부터 시작해도 될까?
결론부터 말하면, 공매는 초보자가 “경험을 쌓기” 좋은 시장입니다. 온라인 입찰과 소액 물건 덕분에 적은 비용으로 실제 입찰을 해볼 수 있기 때문이에요.
다만 처음부터 사람이 살고 있는 압류재산 아파트에 도전하는 것은 추천하지 않습니다. 다음 순서로 단계를 밟아 보세요.
첫째, 공공기관 중고 물품으로 입찰 과정을 익힙니다.
둘째, 관용차나 작은 국유재산 토지로 금액을 조금 늘려 봅니다.
셋째, 수탁재산이나 유입자산처럼 명도 부담이 적은 부동산에 도전합니다.
넷째, 권리분석과 명도를 충분히 공부한 뒤 압류재산 부동산을 살펴봅니다.
자주 묻는 질문
경매를 먼저 공부하고 공매를 해야 하나요?
꼭 그럴 필요는 없습니다. 권리분석의 기본 원리는 비슷해서 어느 쪽을 먼저 공부해도 서로 도움이 돼요. 다만 소액으로 실전 경험을 먼저 쌓고 싶다면 공매가 진입하기 더 쉽습니다.
공매로 산 물건이 경매로 산 것보다 위험한가요?
물건에 따라 다릅니다. 명도 부담이 있는 압류재산은 경매보다 어려울 수 있지만, 수탁재산이나 국유재산은 오히려 조건이 단순한 경우도 많아요. 공매냐 경매냐보다 어떤 물건이냐가 더 중요합니다.
같은 부동산이 경매와 공매에 동시에 나올 수도 있나요?
그런 경우도 있습니다. 한 부동산에 세금 체납과 다른 빚이 함께 얽혀 있으면 경매와 공매가 함께 진행될 수 있어요. 이런 물건은 권리관계가 복잡하니 초보자는 피하는 것이 안전합니다.
마무리
공매는 온라인 입찰, 소액 물건, 빠른 회차 덕분에 초보자가 실전 경험을 쌓기 좋은 시장입니다. 반면 인도명령이 없다는 점, 공매가 취소될 수 있다는 점, 잔금 기한이 짧을 수 있다는 점은 꼭 기억해야 해요.
장점은 살리고 단점은 피하는 방법은 간단합니다. 작은 물건부터 시작해서 경험을 쌓고, 명도 부담이 큰 물건은 충분히 공부한 뒤에 도전하세요.
다음 글에서는 공매를 시작하기 전에 꼭 알아야 할 용어인 감정가, 최저입찰가, 유찰, 입찰보증금을 쉽게 정리해 보겠습니다.