공매를 공부하다 보면 “싸게 사면 무조건 남는 거 아닌가?”라는 생각이 듭니다. 그런데 실제로 공매로 꾸준히 수익을 내는 사람들의 이야기를 찾아보면, 단순히 싼 물건보다 남들이 놓친 가치가 있는 물건을 고른다는 공통점이 보여요.
이번 글에서는 공매 투자자들이 주로 노리는 물건 여섯 가지와, 그 물건에서 어떻게 수익이 나는지 정리해 보겠습니다.
1. 여러 번 유찰된 상가
상가는 공매에서 유찰이 잦은 물건 중 하나입니다. 공실이거나 상권이 애매해 보이면 입찰자가 잘 붙지 않거든요. 그만큼 가격이 많이 내려간 상태에서 기회를 찾을 수 있습니다.
수익을 내는 방법은 두 가지입니다. 직접 가게를 운영하거나, 임차인을 구해 월세를 받는 거예요. 실제로 여러 번 유찰된 상가를 낙찰받아 카페를 운영하는 사례가 언론에 소개되기도 했습니다.
핵심은 “왜 유찰됐는지”를 해결할 수 있느냐입니다. 주변 상권을 직접 걸어 보고, 비슷한 상가의 월세 시세를 알아본 뒤, 낙찰가 대비 임대 수익이 충분한지 계산해야 해요.
2. 자투리땅과 맹지
모양이 반듯하지 않은 작은 땅이나, 도로와 연결되지 않은 맹지는 일반인에게 인기가 없습니다. 그래서 가격이 많이 내려가는 경우가 많아요.
이런 땅으로 수익을 내는 사람들은 땅 자체보다 “누가 이 땅을 필요로 하는가”를 봅니다. 옆 땅 주인에게는 자기 땅을 넓히거나 길을 내는 데 꼭 필요한 땅일 수 있거든요. 이웃 토지주에게 되파는 방식으로 수익을 내는 전략이 대표적입니다.
다만 이 전략은 사줄 사람이 실제로 있는지 확인하지 않으면 오랫동안 돈이 묶일 수 있습니다. 소액이라도 신중하게 접근해야 해요.
3. 관용차
공공기관이 쓰던 관용차는 정기적으로 관리를 받아 온 경우가 많아 중고차를 찾는 사람들에게 인기가 있습니다.
관용차로 수익을 내는 방법은 크게 두 가지입니다. 하나는 직접 탈 차를 시세보다 싸게 사는 것이고, 다른 하나는 화물차나 승합차처럼 사업용으로 쓸 차량을 확보하는 거예요. 되팔아서 차익을 내려면 이전 등록 비용과 수리비까지 계산해야 하니, 처음에는 직접 사용할 목적으로 접근하는 편이 안전합니다.
4. 국유재산 대부
사는 것이 아니라 빌리는 공매입니다. 국가가 가진 땅이나 건물을 일정 기간 빌려 쓰는 것이라 큰돈 없이도 시작할 수 있어요.
이 땅을 주차장, 창고, 농사, 야적장 등으로 활용해 빌린 비용보다 더 많은 수익을 내는 것이 핵심입니다. 지하철역 상가나 공공기관 매점처럼 사람이 많이 오가는 공간을 임대받아 장사를 하는 경우도 있어요.
5. 대금을 나눠 낼 수 있는 유입자산과 수탁재산
목돈이 부족한 사람들이 주목하는 물건입니다. 유입자산은 공고에 따라 대금을 몇 년에 걸쳐 나눠 낼 수 있고, 일정 금액을 내면 먼저 사용할 수 있는 경우도 있어요.
적은 초기 자금으로 부동산을 확보하고, 그사이 임대 수익을 받으며 나머지 대금을 내는 방식으로 활용할 수 있습니다. 명도 부담도 상대적으로 적어 초보 투자자에게도 많이 언급되는 유형이에요.
6. 압류 물품
명품 가방, 시계, 귀금속, 전자제품 같은 압류 물품은 되팔아 차익을 노리는 사람들이 관심을 갖습니다.
하지만 이 분야는 생각보다 경쟁이 치열합니다. 인기 있는 전자제품은 수백 명이 입찰해 최저입찰가의 몇 배에 낙찰되기도 해요. 시중 중고 가격을 정확히 알고, 그보다 확실히 낮은 선에서만 입찰하는 원칙이 없으면 오히려 손해를 볼 수 있습니다.
수익을 내는 사람들의 공통점
여섯 가지 물건은 서로 달라 보이지만, 수익을 내는 사람들에게는 공통점이 있습니다.
첫째, 감정가가 아니라 시세를 기준으로 판단합니다. 최저입찰가가 감정가의 절반이어도 시세보다 비싸면 들어가지 않아요.
둘째, 유찰된 이유를 먼저 확인합니다. 그리고 그 이유가 자신이 해결할 수 있는 문제일 때만 입찰합니다.
셋째, 사서 어떻게 쓸지가 먼저 정해져 있습니다. 직접 쓸지, 임대할지, 되팔지 출구가 분명한 물건만 고릅니다.
넷째, 숨은 비용까지 계산합니다. 세금, 수리비, 체납 관리비, 명도 비용을 모두 더해도 남는지 따져봐요.
초보자가 따라 해볼 수 있는 방법
처음부터 상가나 토지에 큰돈을 넣을 필요는 없습니다. 관심 있는 유형 하나를 정해 비슷한 물건 열 개 정도의 개찰 결과를 꾸준히 기록해 보세요. 어떤 물건이 몇 회차에, 감정가의 몇 퍼센트에 낙찰되는지 보이기 시작하면 그때부터 내 기준이 생깁니다.
자주 묻는 질문
공매로 무조건 돈을 벌 수 있나요?
아닙니다. 싸게 사도 숨은 비용이 크거나 팔리지 않으면 손해를 볼 수 있어요. 공매는 싸게 살 기회를 주는 시장이지, 수익을 보장하는 시장은 아닙니다.
초보자에게 가장 무난한 물건은 무엇인가요?
명도 부담이 적은 수탁재산이나 국유재산, 또는 금액이 작은 관용차와 물품으로 경험을 쌓는 것을 추천합니다.
마무리
공매로 수익을 내는 사람들은 싼 물건이 아니라 남들이 놓친 가치가 있는 물건을 찾습니다. 유찰된 이유를 해결할 수 있는지, 사서 어떻게 쓸지가 분명한지가 수익을 가르는 기준이에요.
다음 글에서는 온비드 회원가입과 공동인증서 등록 방법을 차근차근 알아보겠습니다.
직접 이런저런 사례를 찾아보면서 느낀 건, 공매에서 돈을 버는 사람들은 입찰보다 조사에 훨씬 많은 시간을 쓴다는 점이었어요. 저도 당장 입찰하기보다는 관심 물건의 개찰 결과부터 꾸준히 기록해 보려고 합니다.