온비드에서 처음 물건을 클릭하면 감정가, 최저입찰가, 유찰 횟수, 입찰보증금 같은 낯선 단어가 한꺼번에 쏟아집니다. 뜻을 대충 짐작하고 넘어가면 입찰가를 잘못 정하거나 보증금을 날리는 실수로 이어질 수 있어요.
이번 글에서는 공매 공고문에 꼭 나오는 용어를 가격, 입찰 과정, 낙찰 이후 순서로 나눠 예시와 함께 정리했습니다.
가격과 관련된 용어
감정가
감정평가사가 물건의 가치를 평가한 금액입니다. 공매 가격의 출발점이 되는 기준이에요.
주의할 점은 감정가가 곧 시세는 아니라는 것입니다. 감정 시점과 입찰 시점 사이에 몇 달이 지나는 경우가 많아서, 그사이 시세가 오르거나 내렸을 수 있어요. 입찰 전에는 반드시 최근 실거래가와 따로 비교해야 합니다.
매각예정가격
공매에서 처음 정하는 판매 가격입니다. 압류재산은 보통 감정가를 기준으로 첫 회차 매각예정가격이 정해져요. 입찰보증금도 이 금액을 기준으로 계산하는 경우가 많습니다.
최저입찰가
해당 회차에서 입찰할 수 있는 가장 낮은 금액입니다. 이 금액보다 낮게 써내면 입찰이 무효가 돼요.
예를 들어 최저입찰가가 1억 원이라면 1억 원 이상으로만 입찰할 수 있습니다. 유찰될수록 이 금액이 내려가기 때문에 공매 투자자들이 가장 눈여겨보는 숫자예요.
입찰 과정에서 쓰는 용어
입찰
원하는 가격을 적어 내는 것입니다. 공매는 정해진 입찰 기간 동안 온비드에서 온라인으로 입찰해요. 다른 사람의 입찰 금액은 볼 수 없고, 가장 높은 금액을 쓴 사람이 낙찰받습니다.
입찰보증금
입찰할 때 함께 내는 돈입니다. 보통 매각예정가격이나 최저입찰가의 10% 정도예요.
낙찰받지 못하면 보증금은 돌려받습니다. 하지만 낙찰받고 잔금을 내지 않으면 보증금을 돌려받지 못해요. 장난이나 실수로 입찰하는 것을 막기 위한 장치라고 생각하면 됩니다.
개찰
입찰 기간이 끝난 뒤 입찰 결과를 공개하는 것입니다. 개찰 결과를 보면 누가 얼마에 낙찰받았는지, 몇 명이 입찰했는지 확인할 수 있어요.
유찰
입찰한 사람이 아무도 없거나 유효한 입찰이 없어 팔리지 않은 상태입니다. 유찰되면 다음 회차에 최저입찰가가 내려가요.
공매에서는 보통 회차마다 최초 가격의 10%씩 내려갑니다. 감정가 1억 원인 물건이라면 한 번 유찰되면 9천만 원, 두 번 유찰되면 8천만 원 식으로 내려가는 구조예요. 압류재산은 보통 최초 가격의 50%까지 내려갑니다.
공매 중지와 취소
공매가 진행되다가 멈추는 것입니다. 압류재산은 체납자가 세금을 내면 공매가 중지되거나 취소될 수 있어요. 관심 물건이 갑자기 목록에서 사라졌다면 이런 경우일 가능성이 큽니다.
낙찰 이후에 쓰는 용어
낙찰
가장 높은 금액을 써내 물건을 살 권리를 얻는 것입니다. 낙찰을 받았다고 바로 내 것이 되는 건 아니고, 잔금을 모두 내야 소유권을 넘겨받을 수 있어요.
낙찰가율
낙찰 금액이 감정가의 몇 퍼센트인지 나타낸 숫자입니다. 감정가 1억 원인 물건이 7천만 원에 낙찰됐다면 낙찰가율은 70%예요.
비슷한 물건의 낙찰가율을 모아 보면 이 지역, 이 유형의 물건이 보통 감정가 대비 얼마에 팔리는지 감을 잡을 수 있습니다. 입찰가를 정할 때 가장 많이 참고하는 숫자예요.
매각결정
낙찰자에게 물건을 팔기로 확정하는 절차입니다. 압류재산은 개찰 후 매각결정이 나야 잔금 납부 기한이 시작돼요.
매각대금 납부
낙찰받은 금액에서 이미 낸 입찰보증금을 뺀 나머지를 내는 것입니다. 압류재산은 금액에 따라 7일 또는 30일 이내로 기한이 정해져 있어 생각보다 짧을 수 있어요. 대출이 필요하다면 입찰 전에 준비해 두어야 합니다.
명도
낙찰받은 부동산에 살고 있는 사람을 내보내고 실제로 넘겨받는 것입니다. 공매에는 경매의 인도명령 제도가 없어서, 점유자와 협의가 안 되면 명도소송을 해야 해요.
용어를 알면 공고문이 보입니다
이 용어들을 알고 나면 공고문을 읽는 방법이 달라집니다. 감정가와 최근 실거래가를 비교하고, 유찰 횟수와 현재 최저입찰가를 확인하고, 비슷한 물건의 낙찰가율을 참고해 입찰가를 정하는 흐름이 자연스럽게 잡혀요.
처음에는 관심 물건 하나를 정해 공고문을 펼쳐 놓고 이 글의 용어를 하나씩 찾아보는 연습을 해보세요.
자주 묻는 질문
최저입찰가로 입찰하면 낙찰받을 수 있나요?
다른 입찰자가 없으면 가능합니다. 하지만 인기 있는 물건은 최저입찰가보다 훨씬 높은 금액에 낙찰되는 경우가 많아요. 비슷한 물건의 낙찰가율을 참고해 입찰가를 정하는 것이 좋습니다.
입찰보증금은 언제 돌려받나요?
낙찰받지 못하면 개찰 후 미리 등록한 환불 계좌로 돌려받습니다.
유찰을 몇 번 기다렸다가 입찰하는 게 유리한가요?
가격은 내려가지만 그사이 다른 사람이 먼저 낙찰받을 수 있습니다. 물건의 인기와 시세를 함께 따져서 들어갈 회차를 정해야 해요.
마무리
감정가는 출발점, 최저입찰가는 이번 회차의 하한선, 유찰은 가격이 내려가는 신호, 입찰보증금은 진지하게 입찰하겠다는 약속입니다. 이 네 가지만 정확히 알아도 공고문의 절반은 읽을 수 있어요.
다음 글에서는 공매 물건 가격이 회차마다 내려가는 구조를 예시와 함께 자세히 알아보겠습니다.
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