온비드에서 물건을 보다 보면 같은 아파트가 지난주보다 수백만 원 싸게 다시 올라와 있는 걸 발견하게 됩니다. 아무도 사지 않아 유찰되면서 가격이 내려간 거예요.
공매 투자의 재미이자 고민이 바로 여기에 있습니다. 기다리면 더 싸지지만, 그사이 다른 사람이 먼저 낙찰받을 수 있으니까요. 이번 글에서는 공매 가격이 어떤 규칙으로 내려가는지 계산해 보고, 언제 입찰하는 게 좋을지 판단하는 기준을 정리해 보겠습니다.
공매 가격은 이렇게 내려갑니다
가장 흔한 압류재산을 기준으로 설명할게요.
첫 회차의 최저입찰가는 감정가를 바탕으로 정한 매각예정가격에서 시작합니다. 아무도 입찰하지 않아 유찰되면, 다음 회차부터 최초 가격의 10%씩 내려가요. 그리고 보통 최초 가격의 50%가 될 때까지 이 과정을 반복합니다.
여기서 중요한 점은 “직전 가격의 10%”가 아니라 “최초 가격의 10%”씩 내려간다는 것입니다. 그래서 매 회차 내려가는 금액이 일정해요.
감정가 2억 원 아파트로 계산해 보기
감정가 2억 원인 아파트가 압류재산 공매로 나왔다고 가정해 보겠습니다.
1회차: 최저입찰가 2억 원 (100%)
2회차: 1억 8천만 원 (90%)
3회차: 1억 6천만 원 (80%)
4회차: 1억 4천만 원 (70%)
5회차: 1억 2천만 원 (60%)
6회차: 1억 원 (50%)
한 번 유찰될 때마다 2천만 원씩 내려가는 셈입니다. 공매는 보통 매주 회차가 진행되기 때문에, 모든 회차가 유찰된다면 한두 달 사이에 가격이 절반까지 내려갈 수 있어요.
입찰보증금도 함께 계산해 두면 좋습니다. 보증금이 최저입찰가의 10%라면 1회차에는 2천만 원, 6회차에는 1천만 원이 필요해요. 정확한 기준은 공고문에서 확인해야 합니다.
50%까지 내려가도 안 팔리면?
6회차까지 모두 유찰되면 그 공매는 일단 끝납니다. 이후에는 다시 가격을 정해 새로 공매를 진행하는 경우가 많아요. 가격을 새로 정하는 과정에서 감정을 다시 받기도 하므로, 반드시 이전 가격보다 싸게 나온다는 보장은 없습니다.
물건 종류마다 규칙이 조금씩 다릅니다
위 계산은 압류재산 기준입니다. 다른 유형은 가격이 내려가는 방식이 다를 수 있어요.
국유재산은 몇 번 유찰된 뒤부터 가격을 낮추거나, 일정 조건에서 수의계약으로 넘어가는 경우가 있습니다.
수탁재산과 유입자산은 물건을 맡긴 기관이나 캠코가 조건을 정하기 때문에 회차별 가격도 공고마다 다릅니다.
관용차 같은 공공기관 물품은 두 번째 유찰부터 가격이 내려가는 경우도 있다고 알려져 있어요.
그래서 관심 물건이 생기면 공고문에서 회차별 최저입찰가 일정을 먼저 확인하는 습관을 들이는 것이 좋습니다. 공고에 회차별 가격이 미리 나와 있는 경우가 많아요.
몇 회차에 입찰하는 게 좋을까?
정답은 없지만, 판단할 때 참고할 기준은 있습니다.
1. 시세와 비교하기
감정가가 아니라 지금 시세를 기준으로 생각해야 합니다. 감정가 2억 원이라도 최근 실거래가가 1억 7천만 원이라면, 2회차 1억 8천만 원은 오히려 비싼 가격이에요. 시세보다 충분히 싸지는 회차가 언제인지부터 계산해 보세요.
2. 숨은 비용까지 더하기
공매로 사면 취득세, 체납 관리비, 수리비, 명도 비용 같은 추가 비용이 들 수 있습니다. 최저입찰가에 이 비용을 더해도 시세보다 싸야 의미가 있어요.
3. 비슷한 물건의 낙찰가율 보기
같은 지역, 같은 유형의 물건이 보통 감정가의 몇 퍼센트에 낙찰되는지 찾아보세요. 비슷한 아파트들이 대부분 80% 안팎에서 낙찰됐다면, 60%까지 기다리는 건 욕심일 가능성이 큽니다.
4. 인기 물건인지 판단하기
입지가 좋은 아파트나 인기 있는 물품은 첫 회차부터 경쟁이 붙기도 합니다. 반대로 권리관계가 복잡하거나 사람이 살고 있는 물건은 여러 번 유찰되는 경우가 많아요. 가격이 많이 내려간 물건일수록 왜 아무도 안 샀는지 이유를 먼저 확인해야 합니다.
많이 유찰된 물건은 왜 유찰됐을까
가격이 절반 가까이 내려간 물건을 보면 마음이 급해집니다. 하지만 여러 번 유찰된 데는 대부분 이유가 있어요.
점유자가 있어 명도가 어려울 수 있습니다.
인수해야 하는 권리나 체납 관리비가 있을 수 있습니다.
건물 상태가 나쁘거나 길이 없는 땅일 수 있습니다.
시세 자체가 감정가보다 많이 떨어졌을 수 있습니다.
이 중 내가 해결할 수 있는 문제라면 오히려 기회가 됩니다. 해결할 수 없는 문제라면 아무리 싸도 피하는 것이 맞아요.
자주 묻는 질문
유찰되면 가격이 매번 같은 금액씩 내려가나요?
압류재산은 보통 최초 가격의 10%씩 내려가기 때문에 매 회차 내려가는 금액이 같습니다. 다른 유형은 공고에 따라 다를 수 있어요.
지난 회차 입찰자 수를 볼 수 있나요?
개찰 결과에서 입찰자 수와 낙찰 금액을 확인할 수 있습니다. 비슷한 물건의 개찰 결과를 꾸준히 보면 경쟁 정도를 가늠하는 데 도움이 돼요.
다음 회차를 기다리는 동안 공매가 취소될 수도 있나요?
네. 압류재산은 체납자가 세금을 내면 공매가 중지될 수 있습니다. 기다리는 동안 물건이 사라질 수 있다는 점도 함께 고려하세요.
마무리
공매 가격은 유찰될 때마다 최초 가격의 10%씩, 보통 절반까지 일정하게 내려갑니다. 구조는 단순하지만, 몇 회차에 들어갈지는 시세, 숨은 비용, 낙찰가율, 유찰 이유를 함께 따져서 정해야 해요.
다음 글에서는 온비드 공매로 수익을 내는 사람들이 어떤 물건을 노리는지 살펴보겠습니다.